西班牙房价连涨19个月！专家预计2018年还会持续

据知名跨国房地产评估咨询公司Tinsa的数据显示，西班牙第一季度成品房（新房与二手房）房价增长率5.4%，从交易数量来看大多数都是二手房，目前西班牙全国二手房房价已达到1765欧元/平方米。且在2018年后，西班牙全国房价将持续增长。

西班牙经济不断复苏带动房地产市场回暖，结合就业市场的改善，人们更愿意在目前低息贷款的情况下买一套房，而这样的趋势首先体现在西班牙的大城市上。

不过由历史数据可以发现，当下西班牙房价的增长依旧立足在“恢复性”增长这个基础上。相比2007年西班牙房价的最高峰值，2018年4月底的数据依旧低于那时的36.7%，但比2015年西班牙房价触底时的价格高出10个百分点。

以马德里和巴塞罗那为首的部分大城市，房价涨幅高达两位数，年增长率为10%；紧随其后的是巴利阿里与加纳利，年增长率也超过了10%；而地中海沿岸城市的房价增长率仅为0.3%，其他城市的房价增长维持在1%左右。

人们对房地产市场的信心不断增强，又逢银行业推出各种低息抵押贷款，在两个因素的作用下，市场再度扩张。

一位房产中介人士表示，请相信现在是买房的好时机，相比2007年4月西班牙房价均价的2952欧元/平方米而言，现在的1765欧元/平方米相当廉价了。

房价居高不下 华人群体却异常活跃

据西班牙《首都电台》（《Capital Radio》）的报道，西班牙房地产注册研究院对2017年的年度购房情况分析，西班牙7%的房屋抵押贷款由外国人签订，数量超过2.1万个。

其中，罗马尼亚人是签订抵押贷款比例最高的群体，占比20.2%，其次是英国人，占比9.3%，华人群体第三位，占比8.4%，随后是意大利人（5.8%）、法国人（4.6%）、摩洛哥人（4.2%）和德国人（4%）。据分析，这种增长将在2018年继续下去，而华人群体则会继续表现活跃。

该报道分析，外国人在西班牙购买房地产的数量与各个自治区的旅游发展情况高度匹配，比如在加那利群岛购房的外国人比例占31.4%，其次是巴利阿里群岛（31.3%）、巴伦西亚社区（26%）、穆尔西亚（18.8%）、安达卢西亚（13.8%）和加泰罗尼亚（12.9%）。

同时，外国人在购房时签署抵押贷款最多的自治区是加泰罗尼亚（占20.2%），其次是巴伦西亚自治区（19.2%）、安达卢西亚自治区（17.4%）和马德里大区（14.4%）。

2017年年底，还是人民党政府时期，最后的一次大臣理事会（Consejo de Ministros）一致通过了一项土地政策评估：2018年西班牙全国范围内1830座城市的地籍价值（Valor catastral）将提高。　

这将影响所有类型房屋的地皮税、城市土地增值税、土地财产税、房地产交易税以和房地产有关的继承与捐赠税。换句话说，政府拍板主导的这项土地政策将永久性提高房屋的基础价格，而这部分成本将在房产交易、还贷以及每年必要的课税中得到体现。

在西班牙，地籍（或称土地册籍）为了登记土地及房产产权以供征税参考，并纳入公共行政部门进行有效的查询，旨在获取土地及房产所有权的变更信息，地籍必须包含所有国家土地的财产详细信息以及产权归属，地籍的注册是强制性的，但不收取任何注册费。

地籍价值的改变是根据国家经济发展、市场变化来确定的。根据西班牙现行法律，如果一座城市（或镇、村）在1984年至2003年没有更新过地籍价值，那么2018年开始后，这些地方的地籍价值将可以申请提高。结合西班牙1990年前后一系列土地法案的重大修改，全国1830多座城市的地籍价值将增加8%左右。对一般购房者将产生深远影响。

1、地皮税：Impuesto sobre Bienes Inmuebles，简写：IBI　

地籍价值增长后，直接影响房产每年须缴纳的地皮税，地皮税的起征额度和计算方式其基础数值直接来自地籍价值。如果一名已经购房的人所在城市地籍价值已经提高，那么2018年所缴纳的地皮税较之2017年将有高度涨幅。　

2、城市土地增值税：Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana　　

这是城市土地资本的持续扩大性收益，2018年地籍价值增长将导致一系列房产交易上所支付的税收增长。换言之，买房子得多交税了。　

3、继承与捐赠税：Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones，简写：ISD　

这项税收涉及房地产的继承与产权转让，以市场价格为参考。西班牙左翼人士多年来对该税的存在表示了“普遍不满”，认为对富人的继承和捐赠应“课以重税”，是一种公平的来“分配社会财富”的办法。

不过，当下的继承与捐赠税的起征额度早已被下放到各大自治区，已经没有统一标准了。

政府主导的地籍价值的增长，导致了房地产部分交易中每年纳税的永久性涨价，再加上房地产火爆的交易市场以需求带动了价格的提升。

总之，2018年西班牙的房价有涨无跌似乎已是必然，但交易过程及贷款的审核与发放也逐步规范化。从今年开始，西班牙房地产逐渐进入一个稳定期，让所有有意向购房的人都有章可循，也能在千变万化的市场中，把握住经济复苏时代的房市脉搏。

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